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“宇培集團(tuán)的上市計(jì)劃正在按部就班推進(jìn)當(dāng)中，預(yù)計(jì)是明年下半年完成。”在接受記者專訪時(shí)，宇培集團(tuán)首席運(yùn)營官潘乃越如是介紹宇培集團(tuán)的上市計(jì)劃。
　　“但最終上市時(shí)間要取決于外部環(huán)境，及宇培自身的發(fā)展?fàn)顩r。”潘乃越表示，上市不是終極目標(biāo)，只是在發(fā)展過程中的一個(gè)手段。
　　“上市之后便可打通融資通道，幫助我們把事業(yè)做得更大，全國網(wǎng)絡(luò)布局做得更健全，整體開發(fā)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)再提升一些，為客戶、和社會(huì)帶來更多的效益，為合作伙伴、員工及股東創(chuàng)造更大價(jià)值。”
　　資料顯示，宇培集團(tuán)于2014年年初啟動(dòng)上市計(jì)劃，宇培集團(tuán)董事長(zhǎng)李士發(fā)當(dāng)時(shí)表示，2014年宇培的物流地產(chǎn)板圖將迅速擴(kuò)大規(guī)模，為實(shí)現(xiàn)在香港紅籌上市的目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。
　　目前，宇培集團(tuán)已在全國25個(gè)城市布局，在建和運(yùn)營園區(qū)面積到今年年底將接近300萬平方米。
　　另據(jù)介紹，宇培未來的目標(biāo)是在全國48個(gè)物流節(jié)點(diǎn)城市布局，這是第一輪。第二輪是在這48個(gè)城市繼續(xù)循環(huán)布局，有點(diǎn)至面，逐步完善我們?cè)谥袊奈锪骶W(wǎng)絡(luò)。
　　從最新的數(shù)據(jù)看，宇培服務(wù)的客戶群體大致為三個(gè)業(yè)態(tài)，零售及電子商務(wù)占35%，第三方物流客戶占50%，另外15%是制造業(yè)及其它客戶。
　　隨著電子商業(yè)發(fā)展愈發(fā)壯大，宇培的產(chǎn)品定位及業(yè)務(wù)也在隨之進(jìn)行調(diào)整。潘乃越指出，大的電商客戶有幾個(gè)共同特點(diǎn)，首先租賃倉庫面積比較大，對(duì)租金承受力也不錯(cuò)，能貢獻(xiàn)較多現(xiàn)金流，且相對(duì)其他客戶，大的電商客戶在全國物流節(jié)點(diǎn)城市的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較多，也就是說全國性的、擴(kuò)充性的倉庫需求較多。
　　他對(duì)電商發(fā)展未來表示看好，并預(yù)計(jì)未來電商客戶比例在其業(yè)務(wù)占比還會(huì)有平穩(wěn)提升。
　　另外，潘乃越還透露，冷鏈物流包括冷庫及冷聯(lián)配送業(yè)務(wù)將是宇培未來發(fā)展的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，公司正在嘗試在這領(lǐng)域有所作為。他認(rèn)為，冷庫市場(chǎng)在中國較為混散，目前，成規(guī)模的、全國性的專業(yè)冷聯(lián)公司還不多，宇培可以利用自身的全國性的倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，通過在現(xiàn)有的物流園區(qū)網(wǎng)點(diǎn)以及現(xiàn)有的全國網(wǎng)絡(luò)客戶，把這一塊做得更好。
　　以下為記者對(duì)宇培集團(tuán)首席運(yùn)營官潘乃越的采訪實(shí)錄：
　　記者：去年宇培提出上市計(jì)劃，最新進(jìn)展如何？資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)估值是偏低的，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)估值水平如何？
　　潘乃越：在按部就班地推進(jìn)，時(shí)間表可能是明年下半年，但最終上市時(shí)間要取決于外部環(huán)境，和我們自身的發(fā)展?fàn)顩r。
　　上市之后便可打通融資通道，幫助我們把事業(yè)做得更大，全國網(wǎng)絡(luò)布局做得更健全，整體開發(fā)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)再提升一些，為客戶、和社會(huì)帶來更多的效益，為合作伙伴、員工及股東創(chuàng)造更大價(jià)值。
　　在行業(yè)大劃分中，倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就是圍繞服務(wù)業(yè)來做，是制造業(yè)的有效服務(wù)補(bǔ)充。物流是制造業(yè)的輔助平臺(tái)，嚴(yán)格意義上屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，因此，受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不是特別大。另外，從土地性質(zhì)等來說，也有區(qū)別于住宅或者商業(yè)地產(chǎn)。
　　記者：六月份宇培獲得最新注資，這是資本市場(chǎng)的青睞嗎？宇培自身模式有哪些比較獨(dú)特的地方？
　　潘乃越：宏觀來看，中國經(jīng)濟(jì)面還是不錯(cuò)的，微觀行業(yè)來說，物流地產(chǎn)是比較有潛力的一個(gè)行業(yè)，要比住宅、寫字樓的回報(bào)好很多，比較穩(wěn)健。同時(shí)，這是一個(gè)長(zhǎng)期收益的金融產(chǎn)品，所以比較受外部投資人的追捧。
　　回到自身，宇培在行業(yè)內(nèi)有十幾年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，組建了一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，又形成了一個(gè)知名的品牌，相對(duì)來說優(yōu)勢(shì)比較明顯。在這個(gè)過程中，團(tuán)隊(duì)是最關(guān)鍵的，尤其我們的創(chuàng)始人，李先生亦是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍級(jí)人物。外因、內(nèi)因、大環(huán)境、自身等因素集中在一起，外界還是比較認(rèn)可我們。
　　記者：公司中長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？
　　潘乃越：我們的短期目標(biāo)是明年下半年完成上市，宇培在全國25個(gè)城市的布局全部實(shí)現(xiàn)運(yùn)營，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到450萬平方米。中期目標(biāo)是在全國48個(gè)城市全部要布點(diǎn)，這是第一輪。第二輪在這48個(gè)城市繼續(xù)循環(huán)布點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)由點(diǎn)至面，逐步把宇培在中國主要物流節(jié)點(diǎn)城市的物流網(wǎng)絡(luò)建立、完善起來。
　　再往遠(yuǎn)期看，就是做一些延伸性的服務(wù)，把服務(wù)逐步升級(jí)，附加值再增加一些。目標(biāo)是成為中國物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)秀的民族品牌。
　　記者：在進(jìn)入城市方面有怎樣的挑選標(biāo)準(zhǔn)？在一線城市和衛(wèi)星城市有哪些不一樣的地方？
　　潘乃越：首先是要圍繞國家定位的物流節(jié)點(diǎn)城市進(jìn)行選址，比如以北京、上海、廣州、深圳這幾個(gè)一線城市為中心，同時(shí)圍繞國家物流節(jié)點(diǎn)城市的布局來做。
　　這些一線城市周邊的衛(wèi)星城市，會(huì)放在下一步做。具體到這些城市里面，選址通常是在工業(yè)園區(qū)、機(jī)場(chǎng)、港口或者是高速公路出入口等交通便利的地區(qū)。
　　一線城市與衛(wèi)星城市的區(qū)別主要還是看城市規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及城市消費(fèi)群體及購買力，或者對(duì)未來的市場(chǎng)需求。
　　一線城市需求是很旺盛，但是拿地比較困難，土地供給是有限的，隨著中心城市的定位及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，勢(shì)必這些產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)移到一線城市周邊的衛(wèi)星城市。這給周邊這些衛(wèi)生城市帶來了大量投資機(jī)會(huì)。另外，一線城市未來還是以現(xiàn)代商業(yè)為主，物流是服務(wù)業(yè)的輔助行業(yè)，勢(shì)必要往外圍走。從市中心到郊區(qū)，從郊區(qū)到遠(yuǎn)郊，從遠(yuǎn)郊到周邊的衛(wèi)星城市，這是大勢(shì)所趨。
　　記者：現(xiàn)在的服務(wù)客戶是哪些？是世界500強(qiáng)嗎？
　　潘乃越：通?？蛻羧后w是世界500強(qiáng)企業(yè)客戶群體大致為三個(gè)業(yè)態(tài)，零售及電子商務(wù)占35%，第三方物流客戶占50%，另外15%是制造業(yè)及其它客戶。
　　記者：中國物流現(xiàn)在處于怎樣的發(fā)展階段？
　　潘乃越：我們很看好中國的市場(chǎng)，因?yàn)檎麄€(gè)經(jīng)濟(jì)面很好，政治上也比較穩(wěn)定，政府也很鼓勵(lì)這個(gè)行業(yè)。另外中國在這方面的起點(diǎn)比較低，與國外發(fā)達(dá)國家比如說歐美國家、日本、新加坡的差距還是很大的。中國市場(chǎng)的基數(shù)又比較大，成長(zhǎng)空間很大，同時(shí)需要規(guī)范的地方又很多。我們覺得這種時(shí)候有很多機(jī)會(huì)來發(fā)展自己，空間非常大，也很有信心。
　　現(xiàn)在應(yīng)該算是發(fā)展階段，初級(jí)階段在十年前。隨著市場(chǎng)資源整合階段的逐步加大，做得比較大的實(shí)力型公司就凸顯出來，一些落后的小公司勢(shì)必要被逐步淘汰出市場(chǎng)。
　　有很多專家或者是同行說，美國是怎么樣一個(gè)情況，和美國比中國又是怎么樣一個(gè)縣現(xiàn)狀，我一直不是特別贊同，不應(yīng)該拿中國和歐美簡(jiǎn)單地橫向比較，更應(yīng)該縱向比較，結(jié)合中國的國情，中國實(shí)際的消費(fèi)、生活習(xí)慣等不同情況而比較。
　　記者：現(xiàn)在電子商務(wù)發(fā)展得比較快，從客戶群體來說，是不是電商這塊的需求也會(huì)比較大一些？
　　潘乃越：對(duì)，這幾年電商確實(shí)是在爆發(fā)式的增長(zhǎng)，從客戶業(yè)態(tài)來說，也是從無到有的過程，我們運(yùn)營中電商占到35%左右的比例。
　　大的電商客戶有幾個(gè)共同特點(diǎn)，首先租賃倉庫面積比較大，對(duì)租金承受力也不錯(cuò)，能貢獻(xiàn)較多現(xiàn)金流，且相對(duì)其他客戶，大的電商客戶在全國物流節(jié)點(diǎn)城市的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較多，也就是說全國性的、擴(kuò)充性的倉庫需求較多。所以我對(duì)電商是比較看好的，預(yù)計(jì)未來這個(gè)比例會(huì)持續(xù)上升。
　　記者：前段時(shí)間宇培和海航有一個(gè)合作，具體在什么方面合作？
　　潘乃越：是同海航物流的戰(zhàn)略合作，宇培很多我們的合作伙伴都是全國性的戰(zhàn)略合作伙伴，就是雙方比較認(rèn)可對(duì)方、資源相互共享的商業(yè)模式，比如說市場(chǎng)上有租賃或者是倉庫使用需求，對(duì)方優(yōu)先考慮使用宇培的倉庫。同時(shí)，有倉庫優(yōu)先租賃給對(duì)方使用，是互利互惠的雙贏模式。
　　實(shí)際上是結(jié)成了大意義上的利益共同體，雙方共同合作開發(fā)，包括后期運(yùn)營、資產(chǎn)管理等，而且這是非排他性的，給對(duì)方相互優(yōu)惠的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
　　記者：冷鏈物流是未來的發(fā)展方向嗎？
　　潘乃越：這個(gè)剛剛起步在做，還沒有納入我們的平臺(tái)，想做得更好一點(diǎn)。
　　冷鏈物流包括冷庫及冷聯(lián)配送業(yè)務(wù)將是宇培未來發(fā)展的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，公司正在嘗試在這領(lǐng)域有所作為。他認(rèn)為，冷庫市場(chǎng)在中國較為混散，目前，成規(guī)模的、全國性的專業(yè)冷聯(lián)公司還不多，宇培可以利用自身的全國性的倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，通過在現(xiàn)有的物流園區(qū)網(wǎng)點(diǎn)以及現(xiàn)有的全國網(wǎng)絡(luò)客戶，把這一塊做得更好。為中國冷鏈物流的發(fā)展作出一定的貢獻(xiàn)。
　　記者：怎么看房地產(chǎn)商做物流？在思路和想法方面有什么不一樣的地方？
　　潘乃越：各有優(yōu)勢(shì)，比如說現(xiàn)在一些國內(nèi)開發(fā)商也嘗試著做物流地產(chǎn)，他們?cè)谡I(lǐng)域做得比較好的，但在工業(yè)、物流地產(chǎn)的領(lǐng)域，短期內(nèi)，現(xiàn)有條件下不會(huì)比我們一直從事這個(gè)行業(yè)的公司更有優(yōu)勢(shì)。
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說成本也是不一樣的，誰做出來的東西更經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品就更有市場(chǎng)，它的生存能力就會(huì)更強(qiáng)。地產(chǎn)開發(fā)商雖然做的仍舊是房地產(chǎn)，但是業(yè)態(tài)調(diào)轉(zhuǎn)過來，經(jīng)驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)、客戶資源，土地獲取等方面，還是有一定距離。
　　記者：現(xiàn)在電商物流時(shí)代，運(yùn)營方面會(huì)不會(huì)做一些改變？
　　潘乃越：會(huì)有一些改變，比如說我們的電商客戶，可能并不是做一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，肯定會(huì)要配一些更符合電商客戶要求的綜合園區(qū)的產(chǎn)品出來，必須倉庫開的門、用電、設(shè)計(jì)及園區(qū)內(nèi)宿舍樓匹配等要求。在標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上怎么調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，怎么優(yōu)化產(chǎn)品，才能更符合客戶的定位和要求，這些事我們一直都在做，也一直都隨著客戶使用要求的變化而調(diào)整。
　　記者：現(xiàn)在宇培占的市場(chǎng)份額怎樣？
　　潘乃越：高端倉庫市場(chǎng)份額，從戴德梁行統(tǒng)計(jì)的報(bào)告來看，我們大概占10%左右的市場(chǎng)份額，這在國內(nèi)民營品牌應(yīng)該說是名列前茅的。當(dāng)然，我們非常有信心我們的市場(chǎng)份額會(huì)持續(xù)提升，這基于我們過去10年打下的良好基礎(chǔ)，包括我們的豐富經(jīng)驗(yàn)、我們的穩(wěn)健團(tuán)隊(duì)、我們的卓越品牌以及我們的粘性客戶群和我們形成的全國物流倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。