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2015年1月22日,領(lǐng)盛投資管理（“領(lǐng)盛”）今天發(fā)布第21期投資策略年度報(bào)告（ISA），詳細(xì)剖析了全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來(lái)12個(gè)月的展望。報(bào)告指出，中國(guó)的改革計(jì)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)有利房地產(chǎn)市場(chǎng)，而位于國(guó)內(nèi)主要交通樞紐的物流物業(yè)可在2015年提供不俗的投資機(jī)會(huì)。

領(lǐng)盛投資管理亞太區(qū)策略研究部主管高博立表示︰“中國(guó)的改革進(jìn)程長(zhǎng)遠(yuǎn)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管在短期內(nèi)不明朗因素或會(huì)增加及造成波動(dòng)。不論是改革的執(zhí)行，還是從房地產(chǎn)供求狀況來(lái)看，現(xiàn)時(shí)都存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)。故此，我們建議那些能夠抵御短期波動(dòng)的長(zhǎng)期持有策略，或是一些可以在短時(shí)間內(nèi)獲利的投機(jī)策略。”

“因此，盡管位于中國(guó)主要交通樞紐的穩(wěn)定現(xiàn)代化物流倉(cāng)庫(kù)很難物色，我們認(rèn)為其低空置率和穩(wěn)定收入回報(bào)使其別具吸引力。尋求較高回報(bào)的投資者應(yīng)把焦點(diǎn)放在物流倉(cāng)庫(kù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)楸M管土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，這類物業(yè)仍可提供可觀的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。”

此外，領(lǐng)盛建議投資管理欠佳的中國(guó)寫字樓物業(yè)（尤其是位于一線城市）并為其增值。住宅方面，政府的政策對(duì)價(jià)格有重大影響，投資者應(yīng)繼續(xù)留意政府的進(jìn)一步措施。

亞太區(qū)展望

在2015年，預(yù)期香港、新加坡及韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將持續(xù)低于歷史平均水平，部分是由中國(guó)及日本的形勢(shì)發(fā)展所推動(dòng)，但也受本土的監(jiān)管、經(jīng)濟(jì)或社會(huì)因素所影響。

預(yù)期未來(lái)數(shù)年，澳洲的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步伐亦會(huì)低于近期趨勢(shì)，原因是出口到中國(guó)的原材料減少，以及與該等出口相關(guān)的投資熱潮減退。澳洲正逐步轉(zhuǎn)型至較為倚重本土的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，2015年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)較2014年更快及更廣。

寫字樓︰短期供應(yīng)短缺的市場(chǎng)如新加坡和東京的表現(xiàn)將會(huì)最好。澳洲的租金增長(zhǎng)前景因需求回升而有所改善，當(dāng)中尤以悉尼和墨爾本領(lǐng)先。中期而言，澳洲與首爾的寫字樓物業(yè)會(huì)是區(qū)內(nèi)表現(xiàn)較佳的板塊之一。新加坡短期內(nèi)會(huì)轉(zhuǎn)強(qiáng)，但新一批的供應(yīng)會(huì)在2016年陸續(xù)投入市場(chǎng)。

物流︰亞洲大部分地區(qū)的物流業(yè)發(fā)展日趨成熟，租賃需求強(qiáng)勁，現(xiàn)代化物流倉(cāng)庫(kù)的供應(yīng)相對(duì)短缺，使這個(gè)板塊的前景可觀。即使利率溫和上升，預(yù)料收益率亦不會(huì)上升，反而上海，甚至東京，收益率會(huì)在短期內(nèi)受壓。

零售︰預(yù)期這個(gè)板塊的表現(xiàn)會(huì)落后，原因是零售銷售增長(zhǎng)低于平均水平、工資增長(zhǎng)緩慢以及消費(fèi)者信心脆弱會(huì)對(duì)銷量和利潤(rùn)造成阻力。因此，盡管空置率偏低及穩(wěn)定，大部分市場(chǎng)的租金升幅預(yù)期會(huì)相對(duì)溫和。日本方面，城郊零售物業(yè)的收益率落后于其他板塊，但預(yù)期會(huì)在2015年開(kāi)始收窄差距。

住宅︰東南亞及北亞地區(qū)的住宅租賃需求仍相對(duì)疲弱，預(yù)期在2015年只會(huì)錄得溫和的租金升幅。大部分市場(chǎng)供應(yīng)都超出需求。部分市場(chǎng)，尤其是上海和東京，租金增長(zhǎng)將高于平均水平而收益率將收窄。澳洲住宅市場(chǎng)將繼續(xù)復(fù)蘇。

最具投資潛力的領(lǐng)域

核心

·零售︰以售賣生活必需品為主及價(jià)格升幅較其他零售板塊慢的城郊地區(qū)購(gòu)物中心。我們建議受惠于住宅市場(chǎng)的復(fù)蘇的澳洲次級(jí)地區(qū)及社區(qū)型的購(gòu)物中心，以及大宗商品零售中心。我們也看好在日本一線城市的同類物業(yè)。

·物流︰位于中國(guó)及香港的穩(wěn)定現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)。在香港該類倉(cāng)庫(kù)因陳舊及改變用途以致存量逐漸減少。