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隨著中國中產(chǎn)階級迅速壯大，蓬勃發(fā)展的消費(fèi)品零售市場為現(xiàn)代物流業(yè)提供長期機(jī)遇。同時，過去十年來國內(nèi)線上零售飛速成長，電商及消費(fèi)者對高品質(zhì)的物流配套設(shè)施和高效及時的供應(yīng)鏈配送也提出了新的需求。此外，產(chǎn)業(yè)升級中逐步向產(chǎn)業(yè)價值鏈的中高端邁進(jìn)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)的發(fā)展也為物流需求提供了充足動力。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)評估咨詢部總監(jiān)劉嘉敏表示：“我國物流行業(yè)的高標(biāo)庫占總量比重不足5%。在‘零售+電商+高端制造業(yè)’三輪驅(qū)動下，優(yōu)質(zhì)物流倉儲的供需缺口將不斷擴(kuò)大，未來高標(biāo)庫市場存在較大發(fā)展空間。”

基于此，仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部最新發(fā)布“物流市場活躍指數(shù)研究”報告——《縱觀物流格局，洞察活躍市場》旨在提供與物流市場相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、社會和產(chǎn)業(yè)等因素的整體化梳理，以洞察全國主要物流市場的活躍程度，明晰物流市場活躍能級的分布格局。

三大維度、42個指標(biāo)綜合衡量，評價物流市場活力

基于經(jīng)濟(jì)水平、社會基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展三大維度，仲量聯(lián)行評估咨詢服務(wù)部結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、市場行情數(shù)據(jù)和物流行業(yè)專家意見，設(shè)計出物流市場活躍評價體系，以指數(shù)形式體現(xiàn)該物流市場的系統(tǒng)性活躍能級。

在42個評價指標(biāo)當(dāng)中，共有39個指標(biāo)是定量因素，占總體評價體系的92.8%。定量因素主要由市場所在城市及省份的經(jīng)濟(jì)基本面、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)（如貨運(yùn)量和貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量）和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模等指標(biāo)構(gòu)成。另外3個定性調(diào)查因素分別為入駐情況、投資熱度和租金走勢，是體現(xiàn)該市場物流需求旺盛程度的顯性指標(biāo)，由研究團(tuán)隊向活躍在物流地產(chǎn)租賃、交易、評估一線的行業(yè)專家進(jìn)行調(diào)查問詢得出指標(biāo)數(shù)據(jù)。

在物流市場活躍第一梯隊的城市當(dāng)中，來自粵港澳大灣區(qū)或長三角城市群的城市超過八成，分別為廣州、深圳、上海、蘇州、東莞。結(jié)合評價體系的指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，這些城市的共性在于：均被列為國家級物流樞紐和全國綜合交通樞紐的戰(zhàn)略地位、居民可支配收入和社會消費(fèi)品零售總額遠(yuǎn)超研究樣本城市平均水平、工業(yè)實力雄厚、投資熱度較為高漲。

蘇州及東莞作為非省會城市表現(xiàn)突出

蘇州和東莞是第一梯隊市場中僅有的非直轄市、非省會和非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的城市，在并不具備戰(zhàn)略地位優(yōu)勢的情況下，其物流市場活躍程度仍然表現(xiàn)突出。

就蘇州市而言，在物流市場活躍指數(shù)研究的評價模型下，其經(jīng)濟(jì)水平子維度在三大維度中得分占比最高，其中最突出的優(yōu)勢在于所在省份及自身所具備的雄厚的工業(yè)實力。2018年，蘇州市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到9851個，并以33,354億元人民幣的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值居于研究樣本城市第二，僅次于上海市，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)水平和工業(yè)基礎(chǔ)催生并支撐起強(qiáng)勁的內(nèi)生需求。

與此同時，比鄰上海的優(yōu)越地理位置讓蘇州直接承擔(dān)上海市物流倉儲的外溢需求；建設(shè)國家級物流樞紐中心、全國綜合交通樞紐中心的戰(zhàn)略方向的提出，更是為區(qū)域便捷交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和供應(yīng)鏈高效配送的實現(xiàn)創(chuàng)造巨大機(jī)遇和潛能。

東莞與蘇州物流市場的需求結(jié)構(gòu)相似，東莞作為大灣區(qū)的新興經(jīng)濟(jì)增長極和廣深衛(wèi)星城市，其高標(biāo)倉需求增長模式也由不斷攀升的內(nèi)生需求和來自廣深的外溢效應(yīng)所構(gòu)成。

而不同點(diǎn)則在于，東莞的物流倉儲需求則更多受益于粵港澳大灣區(qū)在科技產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢：2018年，廣東省的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值以54,710億元居于全國省份之首；在5G、人工智能、機(jī)器人技術(shù)、基因技術(shù)等創(chuàng)新密集型行業(yè)奠定的基礎(chǔ)之上，未來大灣區(qū)科技產(chǎn)業(yè)的聚集性和聯(lián)動性必然進(jìn)一步提升，對相關(guān)服務(wù)業(yè)的需求也將持續(xù)強(qiáng)勁。

本次“物流市場活躍指數(shù)”研究模型的指數(shù)賦權(quán)結(jié)合了智力經(jīng)驗與數(shù)據(jù)形態(tài)，其中專家打分法糅合了物流交易、租賃和評估一線專家的市場認(rèn)知與專業(yè)判斷，熵權(quán)法根據(jù)數(shù)據(jù)本身的分布特征總結(jié)指標(biāo)重要性程度，兩種方法互相印證，互相權(quán)衡，共同提煉出兼具定性與定量的指標(biāo)權(quán)重測算方法。