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2016年，中國物流地產(chǎn)市場忽然闖進一群猛虎——隨著2016年順豐、圓通、中通、申通、韻達這“民營快遞五虎”成功上市，在倉配服務(wù)一體化等服務(wù)需求下，快遞企業(yè)加速進入物流地產(chǎn)市場投資。 

① 順豐：自成立以來，順豐在提高自身物流配送的速度和服務(wù)質(zhì)量的同時，早已在全國開始布局新的電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以近三年為例：

2014年12月，順豐投10億元在江蘇省常州市建設(shè)并運營有關(guān)電商產(chǎn)業(yè)園。 

2015年1月，順豐和江蘇省海陵區(qū)城北物流園區(qū)簽訂合作協(xié)議，總投資2.5億元、占地150畝的順豐電商產(chǎn)業(yè)園成功落戶江蘇省海陵區(qū)。 

2016年1月，順豐被曝將在廣東佛山建設(shè)一個包括倉儲冷運等服務(wù)的綜合產(chǎn)業(yè)園。該項目總投資超10億元，規(guī)劃用地約225畝。

圓通申通中通韻達等競投物流地產(chǎn)，2017年是物流地產(chǎn)拐點？ 

2016年4月，順豐參與投資200億元建設(shè)的鄂州民用機場項目獲得民航局批復(fù)。該項目初步用地12平方公里，目標(biāo)是建成為全球第四個、亞洲第一的航空物流樞紐。 

2016年12月，順豐威海電商產(chǎn)業(yè)園項目簽約儀式在東山賓館舉行；同月，順豐速運蕪湖電商產(chǎn)業(yè)園項目培土奠基。 

② 圓通：2015年5月，圓通速遞與濟寧交運戰(zhàn)略合作在濟寧交運海天物流正式簽約，圓通速遞魯西南最大的現(xiàn)代化分揀中心落戶濟寧交運海天物流“電商快遞產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。 

2016年6月16日，四川省長尹力會見喻渭蛟。喻渭蛟表示，圓通集團計劃投資30億元人民幣打造成都區(qū)域總部和國際航空樞紐，面向歐洲、中亞、俄羅斯、中東、非洲、東盟以及南亞方向開通國際航線。 

2016年9月8日，陜西省省長胡和平在西安會見喻渭蛟。喻渭蛟表示，圓通將在陜西投資建設(shè)西北地區(qū)的快遞轉(zhuǎn)運中心和航空基地。 

2016年10月，喻渭蛟對媒體透露，將在2017年在浙江嘉興建成圓通全球航空智慧城，并結(jié)合北京、成都與廣州組成“一主三動”的圓通航空基地。 

同年，圓通還與義烏市政府簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議：在義烏市建設(shè)圓通速遞浙江總部、電商產(chǎn)業(yè)園、區(qū)域航空樞紐以及物流集散中心等項目、蛟龍集團三年內(nèi)在義烏市建設(shè)以上項目的計劃投資額為50億元人民幣以上。 

③ 申通：在布局物流地產(chǎn)方面，申通也在今年來實現(xiàn)大跨步投資發(fā)展。 

2014年11月，申通快遞華東分撥中心擴建項目啟用，項目占地102畝，總投資達3.5億元，這是申通快遞第三代分撥中心。 

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申通分揀中心 

2015年3月，龍游申通電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園項目簽約儀式在縣政府小型會議室舉行；同年5月，投資3.6億元的申通快遞西北轉(zhuǎn)運中心落戶空港新城。

2016年3月，位于鄭州市經(jīng)開區(qū)鄭州國際物流園區(qū)的申通快遞華中物流分撥中心開工奠基儀式隆重舉行。 

2016年4月消息，申通與遼寧盤山縣政府合作，初步購地100畝用于申通快遞東三省樞紐轉(zhuǎn)運中心、東北片區(qū)職能管理中心以及自動化分揀基地的建設(shè)，總投資約7000萬元…… 

④ 中通：2015年7月17日，中通（資陽）電商物流園項目在四川資陽簽約，總投資1.8億，占地約120畝。其中，一期總投資6000萬人民幣，占地面積約50畝。 

2016年1月，中通哈爾濱轉(zhuǎn)運中心項目與黑龍江哈爾濱道外區(qū)進行了簽約；同年3月，中通在山東濟南崔寨鎮(zhèn)的運行中心暨中通吉物流項目奠基，項目占地100畝，總投資2億元。 

2016年7月，中通投資1.55億元在盤錦市盤山縣建設(shè)中通快遞東北區(qū)域總部及中轉(zhuǎn)倉配一體化項目。 

⑤ 韻達：2016年2月28日，韻達速遞宣布啟動與多家機構(gòu)（如復(fù)星集團、中國平安、招商銀行、東方富海、云暉投資等）合作，合作領(lǐng)域包括物流地產(chǎn)。 

2016年5月19日，媒體報道韻達寧波電商服務(wù)產(chǎn)業(yè)園項目，總投資2億元，將分二期實施，一期占地面積90畝，二期占地70畝。 

2016年12月28日，韻達與江蘇泰州高港高新區(qū)合作，投資總額1.5億元，項目用地84畝建設(shè)韻達泰州電商速遞產(chǎn)業(yè)園項目。 

⑥ 京東： 2009年12月8日，京東與上海嘉定工業(yè)區(qū)合作，建設(shè)占地260畝的京東商城華東大區(qū)總部，將建一座面積達26萬平方米的“亞洲一號”倉儲中心，成為全國最大的單體倉儲中心。 

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京東物流中心 

2010年12月14日，京東與武漢市東西湖保稅物流中心簽約，購置250畝土地，計劃投資5億元建設(shè)總面積達19.7萬平方米的華中電子商務(wù)港。 

2013年5月16日，京東又與武漢市政府簽約，投資70億在新洲建設(shè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。

截止2016年9月30日，京東物流擁有7個智能物流中心、254個大型倉庫、550萬平米的倉儲設(shè)施、6780個配送站和自提點。 

⑦ 德邦：2010年5月，德邦啟動巨資打造的“扎營計劃”，首先在佛山陳村國通物流城投資建設(shè)13萬平方米的華南運作中心；同年，德邦華中運作中心，場地規(guī)模由原先的3000平米擴大到1.2萬平米。 

2016年3月，有網(wǎng)媒報道，德邦13.7億元在湖北武漢投建物流產(chǎn)業(yè)園；同年12月28日，韻達與江蘇泰州高港高新區(qū)合作，投資總額1.5億元，項目用地84畝建設(shè)韻達泰州電商速遞產(chǎn)業(yè)園項目。 

⑧ 中郵：2015年11月，中國郵政集團公司與恒大地產(chǎn)集團有限公司戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署儀式在廣州恒大集團總部舉行。 

2017年1月，中國郵政鄭州跨境電商產(chǎn)業(yè)園與安德在線、鄭州逸陽女褲、中原工學(xué)院、鄭州升達經(jīng)貿(mào)學(xué)校簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，致力于共同推動鄭州跨境電商產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。 

⑨ 百世：2015年5月，百世荊州分撥公司正式落戶荊州市昊瀚電商快遞物流產(chǎn)業(yè)園。據(jù)悉，該產(chǎn)業(yè)園建成的流水線分揀設(shè)備是荊州市目前最大、技術(shù)最先進的。 

⑩ 安能：2015年8月，安能與物流地產(chǎn)商宇培集團舉行了戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式，雙方將共同打造現(xiàn)代化倉儲生態(tài)圈。此項協(xié)議的達成，標(biāo)志著安能打造更加完善的安能貨運倉儲生態(tài)圈。 

（以上為第一物流全媒體整理） 

補點料 

2017物流地產(chǎn)拐點將至？ 

物流參考 小文子 

一、市場繼續(xù)保持活躍 

2004年普洛斯在上海成立，開啟了物流地產(chǎn)的窗口，在通過十年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為中國地區(qū)最優(yōu)秀的工業(yè)地產(chǎn)商。 

普洛斯在中國18個主要城市投資、建設(shè)并管理著60個物流園，基本形成了覆蓋中國主要物流樞紐的平臺網(wǎng)絡(luò)。完工和在建物業(yè)面積已經(jīng)達到500萬平方米。 

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經(jīng)濟只有周期性的，大約12年一個循環(huán)，從普洛斯2004年到2016年，剛好是一個周期循環(huán)，在十年前地方政府趨之若鶩的引資進入，普洛斯的外資背景良好的外在形象，使得它得到了工業(yè)地產(chǎn)的核心：土地資源。

從普洛斯的戰(zhàn)線轉(zhuǎn)移可以看到這個行業(yè)大伽對于倉儲業(yè)深刻的認知。在普洛斯一路凱歌的前進途中，身后漸漸多了很多跟進者，嘉民、易商、寶灣、新地AMB、蓋世理、嘉民、豐樹以及新熙地、仲量聯(lián)行、麥格理…… 

經(jīng)濟有五行之說，倉儲業(yè)屬于土，緩慢，高投入、長周期、低回報。2016年的倉儲業(yè)務(wù)量指數(shù)為50%，回落8.5個百分點，位于榮枯線上；新訂單指數(shù)回落3.6個百分點至51.9%。 

根據(jù)中國物資儲運協(xié)會對全國65個大型倉儲企業(yè)的調(diào)查，58家企業(yè)盈利，7家虧損，虧損面為10.7%，虧損額略有降低；實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入185億元，比去年下降11%；實現(xiàn)利潤3.41億元，比去年增長9.6%。 

二、倉儲業(yè)拐點到來 

一般省會城市規(guī)劃的物流園區(qū)面積都在10平方公里以上，有的高達幾十平方公里；二級城市也在好干快上的增加一些物流園區(qū)項目。由于政府為了加大投資強度，杜絕土地的閑置，所以會使得倉儲業(yè)留存土地得以加速開發(fā)，從工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商用或住宅用地，由于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得工業(yè)用地的市場投放量飽和。

“這些倉儲設(shè)施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，將會出現(xiàn)空倉率增加，租金下降的現(xiàn)象。”因此，2017年“倉儲資源將出現(xiàn)拐點”。 

整個倉儲業(yè)在2017年將邁入調(diào)整期。將在以下方面有所變化： 

其一，拿地越來越難：地方政府感覺到倉儲業(yè)的稅收回報和拉動地方經(jīng)濟的能力屬于慢熱型，于是越來越多的政府對于倉儲用地開始加上一些指標(biāo)，投資強度、稅收回報、就業(yè)指數(shù)。這些指標(biāo)對于倉儲業(yè)顯得無法適應(yīng)。 

其二，空倉率持續(xù)攀高：在上一個三年是工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進的三年，諸如上述企業(yè)不同程度的都在一線城市獲得了土地資源，然后加緊投入建設(shè)過程中，這些倉儲設(shè)施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，將會出現(xiàn)空倉率增加，租金下降的現(xiàn)象。 

其三，資金成本攀升：普洛斯之所以成功是由于它的境外融資能力，針對于倉儲業(yè)而言，依靠土地的增值保值溢價需要一個經(jīng)濟周期來完成，從2004年普洛斯進入倉儲市場，經(jīng)過12年的耕耘已經(jīng)基本上完成了這個周期更替。 

而跟隨普洛斯進入倉儲市場的基金企業(yè)，才剛剛開始進行圈地和投入，這樣的后知后覺，剛趕上經(jīng)濟常態(tài)化，美元的回歸，為了阻止美元回歸，央行必定會提高利率水平，那么依靠國內(nèi)短期負債所拉動的這輪物流地產(chǎn)的投資必將不堪重負。