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2015年，隨著萬(wàn)科、平安不動(dòng)產(chǎn)、綠地、萬(wàn)通、合生等多家企業(yè)宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)。一時(shí)間，物流地產(chǎn)這個(gè)一直以來(lái)由外資企業(yè)強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)的藍(lán)海市場(chǎng)開(kāi)始涌入滾滾資本大潮，其中，有一家特立獨(dú)行的物流地產(chǎn)商以絕對(duì)黑馬的姿態(tài)躍到大眾眼前，它就是第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 　　

之所以說(shuō)它特立獨(dú)行，并不是說(shuō)第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的倉(cāng)庫(kù)與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有什么不同，而是它在頂層設(shè)計(jì)和實(shí)操層面，與普洛斯、嘉民、宇培、易商乃至平安不動(dòng)產(chǎn)都有著相當(dāng)大的差異。這一點(diǎn)我們且慢表述，我們先看它的簡(jiǎn)介。 　　

2014年創(chuàng)建于香港的第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，運(yùn)營(yíng)總部設(shè)在深圳。第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)背后的老板是葉澄海。說(shuō)到葉澄海，這也是一個(gè)傳奇人物，上世紀(jì)八十年代即從政界轉(zhuǎn)投商界，通過(guò)多年苦心經(jīng)營(yíng)，其家族名下還有醫(yī)藥上市公司信立泰藥業(yè)等產(chǎn)業(yè)。感興趣的可以自行去百度一下。 　

第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)方向是開(kāi)發(fā)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的升級(jí)改造。目前，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在全國(guó)擁有的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地已超過(guò)150萬(wàn)平方米，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理苑志奇透露，目前第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在中國(guó)大陸投資管理的子公司已達(dá)14家，主要以華南地區(qū)為戰(zhàn)略根據(jù)地、以北京上海重慶武漢一二線城市為中心向全國(guó)布局，2018年第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備將超過(guò)350萬(wàn)平方米。 　

土地資源是物流地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在2015年以后，涌現(xiàn)出大量的國(guó)家級(jí)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)物流地產(chǎn)有很大的推動(dòng)作用。如絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶、21世紀(jì)“海上絲綢之路”、長(zhǎng)江黃金水道經(jīng)濟(jì)帶、上海自貿(mào)區(qū)、前海新區(qū)以及京津冀一體化等，物流在其中都扮演著至關(guān)重要的角色。但是，起步晚，土地資源稀缺、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)缺乏等因素也直接制約著新興物流地產(chǎn)商趕超普洛斯、宇培這些大戶人家。 　　

“在內(nèi)地拿一塊地，從申請(qǐng)到拿到地中間可能需要3-5年的時(shí)間，就目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，一個(gè)企業(yè)3-5年都可以上市了。”苑志奇說(shuō)，現(xiàn)成的土地越來(lái)越少了，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)畢竟是物流地產(chǎn)行業(yè)的“新兵”，在拿地方面同普洛斯又或是有背景的國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)顯然優(yōu)勢(shì)不大。 　

于是，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)打起了“閑置土地”的主意。這也就是我們最開(kāi)始強(qiáng)調(diào)第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)特立獨(dú)行的關(guān)鍵之處。

土地閑置是一種對(duì)土地資源的浪費(fèi)，閑置的土地越多，對(duì)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的危害就越大，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上房子供應(yīng)量就少，供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲得越快，土地的價(jià)格就上漲越快，“地王”的現(xiàn)象就會(huì)越來(lái)越多。所以，對(duì)閑置土地的處理受到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和主管部門(mén)的高度重視。對(duì)第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來(lái)講，更是一個(gè)“突圍”的機(jī)會(huì)。 　

“我們正在走一條最難的路。因?yàn)槲覀兡玫降耐恋睾芏喽际菭€尾的，處理起來(lái)很麻煩，很多物流企業(yè)都不想要接手。”苑志奇說(shuō)，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)主要切入點(diǎn)就是盤(pán)活閑置土地資源，提高土地投資回報(bào)率，實(shí)現(xiàn)土地的增值收益。 　

苑志奇表示，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)從閑置土地資源切入物流地產(chǎn)還有另外一個(gè)原因，“我們發(fā)現(xiàn)，比如在一些華南的一些重點(diǎn)城市，像東莞、惠州等等，盤(pán)活閑置土地這一塊，即使是普洛斯和嘉民這些行業(yè)大佬，也沒(méi)有完全滲入進(jìn)去，但是，這塊市場(chǎng)的需求是相當(dāng)大的。” 　

第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)正在建設(shè)中的東莞虎門(mén)港物流園，用地面積4萬(wàn)多平方米，建筑面積2.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2017年完工 　

拿到土地之后，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有兩種不同的開(kāi)發(fā)流程。一種是標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開(kāi)發(fā)流程，還有一種是定制開(kāi)發(fā)流程。苑志奇介紹，在正式開(kāi)發(fā)某物流園區(qū)之前，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)首先將進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，比較不同開(kāi)發(fā)區(qū)政策層面優(yōu)惠條件以及相關(guān)行業(yè)區(qū)域需求量等條件。“確定目標(biāo)區(qū)域后，我們將通過(guò)投標(biāo)、收購(gòu)等方式獲得該土地使用權(quán)。然后才根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境，合理、科學(xué)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃園區(qū)建筑及道路布局，建造符合規(guī)定的高品質(zhì)倉(cāng)庫(kù)。” 　

另外，“不同的客戶是有不同的需求，比如一個(gè)南方的客戶，對(duì)倉(cāng)庫(kù)的溫度有嚴(yán)格要求，我們就會(huì)專門(mén)為他做這個(gè)溫控，定制化服務(wù)。”苑志奇表示，根據(jù)客戶提出的具體要求，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)制定相應(yīng)的方案。在與客戶協(xié)商選定園區(qū)地址以后，第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)通過(guò)投標(biāo)等方式獲得該塊土地的使用權(quán)并與客戶共同設(shè)計(jì)規(guī)劃園區(qū)的建筑、道路及綠化等設(shè)施。設(shè)計(jì)完成后，由第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)該園區(qū)直至落成，客戶成功入駐

第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)定制開(kāi)發(fā)流程

物流地產(chǎn)發(fā)展到到今天已經(jīng)開(kāi)始走向國(guó)內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)博弈的分水嶺。之前一直是外資企業(yè)主動(dòng)，國(guó)內(nèi)企業(yè)覺(jué)醒得比較遲，如今盡管外資占據(jù)了大半壁江山，但是，普洛斯、嘉民模式只是國(guó)外的一種物流地產(chǎn)模式，這種模式不是放之四海皆準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)更多需要的應(yīng)該是像第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)這樣多元化的、因地制宜的發(fā)展模式，在別人都冷落的領(lǐng)域中，不靠規(guī)模，而靠服務(wù)于行業(yè)的附加軟性服務(wù)拔得頭籌。