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在物流界，無論是物流設施提供商,還是新進入物流設施領域的傳統(tǒng)開發(fā)商、電子商務企業(yè)、物流企業(yè)甚至是快遞企業(yè),都把GloballogisticProperties（普洛斯）作為世界范圍內(nèi)最專注、最優(yōu)秀的物流設施提供商之一。普洛斯自2003年進入中國市場后就一直牢牢占據(jù)市場第一的寶座。為什么普洛斯成為了行業(yè)老大？《航運交易公報》記者經(jīng)過多方面梳理，發(fā)現(xiàn)了一些蛛絲馬跡。
　　快速發(fā)展軌跡
　　回顧普洛斯發(fā)展的脈絡：2002—2004年，普洛斯創(chuàng)始團隊成員司馬景瀚和梅志明在中國和日本開始運作項目，陸續(xù)進入五大市場——蘇州、上海、廣州、東京和名古屋。
　　2005—2007年，普洛斯在中國進入18個主要城市，在日本市場擴展到大阪、仙臺、福岡。
　　2008年，中國奧組委將普洛斯指定為“2008奧運會”物流配送中心唯一提供商，同時普洛斯在日本資產(chǎn)管理規(guī)模超過500億日元（5.3億美元）。
　　2009—2010年，普洛斯管理的新加坡政府投資公司（GIC）與母公司Americanprologis剝離，收購了在中國的美國普洛斯集團資產(chǎn)和其日本財產(chǎn)基金股份，并于2010年10月18日在新加坡證券交易所掛牌上市，目前股票市值1203億新加坡元。
　　2011—2012年，普洛斯入股中國第二大現(xiàn)代物流設施提供商寶灣的母公司寶灣物流控股有限公司；收購中國航港發(fā)展有限公司大部分股份（該企業(yè)是位于北京首都國際機場內(nèi)貨物處理和保稅物流園區(qū)的唯一開發(fā)商）；與加拿大退休金計劃投資委員會以5:50持股比例成立日本開發(fā)基金和中國投資有限責任公司；獲得傳化物流的多數(shù)股權以改善中國物流基礎設施；收購中國重要的物流地產(chǎn)開發(fā)商——維龍股份。
　　2013—2014年，普洛斯與海爾集團建立戰(zhàn)略合作伙伴關系；進一步拓展與中國第二大客戶德邦物流的合作，德邦物流與普洛斯目前在中國14個城市合約租賃面積達31.9萬平方米；推出世界上最大的專注于中國物流基礎設施建設的基金，該基金聯(lián)合全球6大投資機構，引入25億美元投資，今年已完成與中資財團的戰(zhàn)略合作協(xié)議，使基金管理平臺資金額增至132億美元；通過注資81億美元設立普洛斯美國穩(wěn)定收益基金，將業(yè)務網(wǎng)絡擴展到美國。
　　目前，普洛斯的業(yè)務遍及中國、日本、巴西和美國等國家的261個主要城市，擁有并管理約4090萬平方米（約合4.40億平方英尺）的物流基礎設施，形成了一個服務于4000余家客戶的高效物流網(wǎng)絡。中國項目分布于35個主要城市，物業(yè)總建筑面積約2070萬平方米。其中，完工物業(yè)約1060萬平方米；計劃開發(fā)約1000萬平方米；土地儲備約1290萬平方米。在中國的基金管理平臺資金額增長61%，達到213億美元。

破解成功之道
　　普洛斯中國區(qū)總裁楊傳德曾公開表示，本地化戰(zhàn)略是取得成功的關鍵因素。普洛斯中國市場的管理團隊基本上都是中國人，對市場有深層次的認識，做出的決策準確地把握住了市場機遇。
　　從為客戶服務角度看，因為都是了解市場的當?shù)厝?，能夠從客戶的立場出發(fā)，為客戶制定優(yōu)化的倉儲解決方案，幫助客戶在提高物流效率的同時，最大限度地節(jié)約物流成本。通過高品質(zhì)的服務，與客戶建立長期合作關系。
　　普洛斯對自身的角色定位是“資源整合者”，而非單純的“出租倉庫”，這是它最有亮點的地方。普洛斯將客戶、投資人、政府、合作伙伴都聚集在自己創(chuàng)造的增值服務平臺上，為客戶提供“一站式”供應鏈服務和整合性的解決方案，以滿足客戶在運營和財務方面等各種需求。如為客戶做方案設計、選址、設施設計與開發(fā)建設、物業(yè)管理、聯(lián)合營銷、定制化服務，在不同的市場，為客戶提供高質(zhì)量的物流設施網(wǎng)絡平臺等，各種優(yōu)化服務大大增加了客戶的黏度。
　　DHL供應鏈北亞太區(qū)行政總裁莫志明說：“我們選擇在上海、北京等多地與普洛斯合作，不僅是因為普洛斯優(yōu)越的選址和高品質(zhì)的設施能夠滿足我們的業(yè)務發(fā)展需要，同時也由于普洛斯的專業(yè)團隊為我們在原址擴租、倉庫改造和推薦優(yōu)惠政策等方面給予了積極的支持與配合。”
　　上海市醫(yī)藥股份有限公司副總經(jīng)理郭俊煜表示，依托普洛斯，不僅依托其在物流倉儲領域的經(jīng)驗和高品質(zhì)的物流倉儲設施，而且依托其在全國乃至國際網(wǎng)絡布點的迅捷高效和戰(zhàn)略眼光，從而能夠滿足醫(yī)藥物流高標準的資源配套需求和醫(yī)藥行業(yè)高速發(fā)展的資源布局需要。
　　以上兩家企業(yè)均道出了普洛斯在資源整合能力方面的強大優(yōu)勢，也力證其服務的專業(yè)性。
　　與普洛斯長期合作的另外一家企業(yè)負責人向《航運交易公報》記者透露，普洛斯在客戶管理方面的確有一套，其秘密武器就是先進的網(wǎng)絡系統(tǒng)，該系統(tǒng)囊括了對內(nèi)部流程和客戶服務的所有管理。從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算以及施工建造過程管理都將建設成本降到最低。物業(yè)交付使用后，繼續(xù)對客戶和物業(yè)進行管理，在充分評估收益風險后簽定租約，并將每家客戶的租約輸入系統(tǒng)，最大可能地保證投資的安全性。
　　該負責人強調(diào)，普洛斯開發(fā)的物流基礎設施擁有寬敞的空間和柱距、充足的層高、便利的裝卸貨平臺和完備的園區(qū)安全管理，可容納多家客戶的靈活使用，也可為客戶的擴租需求預留空間。這些設施都按照節(jié)能技術設計與建造，大大節(jié)約客戶運營成本。軟服務與硬件設施相結合，企業(yè)與之合作的意愿更強烈。
　　據(jù)觀察，物流地產(chǎn)與金融的結合是普洛斯實現(xiàn)擴張的最大法寶。通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯將投資回收期從10年以上縮短到2～3年。同時,快速回籠的資金被用于新項目開發(fā)，項目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動了普洛斯的內(nèi)生規(guī)模擴張，并實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運營。
　　普洛斯擁有一流的基金管理平臺，通過基金管理平臺與全球投資機構合作，持有高品質(zhì)的地產(chǎn)資產(chǎn)。同時加強網(wǎng)絡化效應，提高服務全球化客戶的能力，在建立更強的客戶關系的同時保持整個財務狀況的良好。基金管理平臺使普洛斯能從更多的渠道獲得收益，如資產(chǎn)管理費、基金管理費、租賃費、物業(yè)管理費和長期激勵費用等。
　　正是基于與全球眾多機構長期合作關系以及多年資本管理經(jīng)驗，普洛斯通過發(fā)展廣泛的業(yè)務和使用來自第三方的資本杠桿保持穩(wěn)定的資產(chǎn)增長。目前，普洛斯擁有800家以上的優(yōu)質(zhì)客戶，其中跨國企業(yè)客戶約占60%,主要是第三方物流、制造業(yè)和零售業(yè)企業(yè)。
　　未來布局重點
　　普洛斯目前在中國35個主要城市投資、建設并管理著172個物流園，基本形成了覆蓋中國主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費城市的物流配送網(wǎng)絡。
　　盡管普洛斯高層在接受《航運交易公報》記者采訪時對未來市場規(guī)劃三緘其口，表示不便透露，但隨著國家戰(zhàn)略和電商的快速發(fā)展，可以看到普洛斯正在很多領域加緊布局。自1月6日至4月29日，普洛斯與蘇寧云商、京東等電商企業(yè)以及第三方物流商、零售商簽署了總計60萬平方米的租賃協(xié)議。
　　普洛斯網(wǎng)絡拓展聯(lián)盟和共同發(fā)展部經(jīng)理張思寧向《航運交易公報》記者表示，目前普洛斯在上海自貿(mào)試驗區(qū)有兩個項目，分別位于上海外高橋保稅區(qū)（收購項目，建筑面積9萬平方米，目前滿租）和上海外高橋保稅物流園區(qū)（在建項目，建筑面積21萬平方米，三季度完工）。隨著上海自貿(mào)試驗區(qū)的擴圍，倉庫面臨緊缺，未來的需求與租金還會進一步增長。
　　從現(xiàn)有設施來看，中國國內(nèi)大部分倉庫過小和陳舊，無法與普洛斯現(xiàn)代化的物流設施媲美。資料顯示，中國人均倉庫面積只有美國的1/12，中國物流地產(chǎn)市場總供應量為5.5億平方米，預計2029年可達到24億平方米，人均倉儲面積達到美國的1/3。“一帶一路”戰(zhàn)略和自貿(mào)試驗區(qū)建設對物流地產(chǎn)的拉動空間可見一斑。