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2003年普洛斯將物流地產(chǎn)帶入國(guó)內(nèi)，開(kāi)啟了物流地產(chǎn)的發(fā)展史。相比住宅及商用地產(chǎn)，高收益和高需求的背景讓其收益率可觀，因此大受地產(chǎn)、電商、金融大鱷追捧。但在強(qiáng)調(diào)融資能力，運(yùn)營(yíng)能力和規(guī)模效應(yīng)的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，賺錢(qián)并沒(méi)有想象的簡(jiǎn)單。

問(wèn)題一：什么是物流地產(chǎn)？

物流地產(chǎn)不等于倉(cāng)儲(chǔ)廠房，因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于其提供的服務(wù)。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。在工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的建設(shè)指標(biāo)逐年下降，同時(shí)地價(jià)逐年上升的情況下，粗放型物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)不再適用，物流地產(chǎn)商作為物流企業(yè)和消費(fèi)者之外的第三方，漸漸演變?yōu)樘峁┮粩堊又虚g服務(wù)的企業(yè)，不僅能通過(guò)精細(xì)化的設(shè)施高效解決存儲(chǔ)和配送問(wèn)題，還能夠給物流企業(yè)提供指導(dǎo)，如普洛斯給入園企業(yè)提供解決方案。

物流地產(chǎn)也不是物流公司，因?yàn)樗冀K屬于“地產(chǎn)”，經(jīng)營(yíng)的是物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，比如物流園區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等。因此順風(fēng)、德邦、DHL不是物流地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，而普洛斯，寶灣，嘉民，豐樹(shù)，安博，航港，才是這個(gè)領(lǐng)域的知名企業(yè)，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科、萬(wàn)通、復(fù)星、綠地、中天城投，以及電商菜鳥(niǎo)（阿里巴巴）、京東、蘇寧則是這個(gè)領(lǐng)域的新手。

問(wèn)題二：物流地產(chǎn)為什么能火？

根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，物流地產(chǎn)的遠(yuǎn)期回報(bào)率明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn)。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽(yáng)等主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金普遍接近或超過(guò)1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)租金接近或超過(guò)1.5元/平方米/日。

高回報(bào)背后，是高質(zhì)量物流設(shè)施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業(yè)相互依存的電子商務(wù)市場(chǎng)為例，其在三年內(nèi)復(fù)合年均增長(zhǎng)率達(dá)到107%，近十年的復(fù)合增速達(dá)65%，對(duì)物流行業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量提出較高要求；“雙十一”網(wǎng)上購(gòu)物節(jié)的興起更是對(duì)物流業(yè)在“短時(shí)間大流量”方面的考驗(yàn)，“快”成為電商制勝的關(guān)鍵要素之一。但物流設(shè)施的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與需求，根據(jù)根據(jù)中國(guó)物流協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積僅為0.41平方米，為美國(guó)的1/12，且75%以上的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代物流的需要。面對(duì)當(dāng)前物流市場(chǎng)的攀升的需求，當(dāng)前國(guó)內(nèi)物流設(shè)施在數(shù)量和質(zhì)量上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

在這樣的情況下，各路電商、房企和金融資本紛紛加碼物流地產(chǎn)。電商當(dāng)中，阿里巴巴菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)在重慶、成都、鄭州等地與政府簽訂了超過(guò)1000畝的供地協(xié)議；京東自2007年進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)至今，倉(cāng)儲(chǔ)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，在360個(gè)核心城市有850多個(gè)自營(yíng)配送站。

房企方面，萬(wàn)科牽手黑石凱雷及KKR布局物流地產(chǎn)，綠地集團(tuán)成立了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，中天城投50億投資貴陽(yáng)保稅區(qū)的進(jìn)出口物流，五洲國(guó)際與普洛斯達(dá)成合作協(xié)議發(fā)展商業(yè)物流園。金融領(lǐng)域，本地基金增資、境外資金涌入，如加拿大養(yǎng)老基金之前所投入的10億美元資金已幾近全數(shù)投資，又對(duì)嘉民中國(guó)物流基金進(jìn)行了新一輪注資5億美元；以厚樸投資牽頭包括多家大型國(guó)有企業(yè)和領(lǐng)先的投資機(jī)構(gòu)組成的投資財(cái)團(tuán)與普洛斯簽署了高達(dá)25億美元的戰(zhàn)略投資協(xié)議；中國(guó)平安也新近成立了物流、不動(dòng)產(chǎn)等部門(mén)，并成功收購(gòu)Vailog及民營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，此外還通過(guò)投資1號(hào)店等電商機(jī)構(gòu)曲線(xiàn)進(jìn)入。

問(wèn)題三：物流地產(chǎn)怎么做？

有錢(qián)就是任性，我要進(jìn)軍物流地產(chǎn)！但…我到底要做啥呢？

具體來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)及金融工具。

物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，顧名思義，是將土地建設(shè)成可以使用的物流中心，然后將開(kāi)發(fā)建成的物流中心交付給地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方用于出租，或是出售給物流地產(chǎn)基金或是第三方獲取收益。以普洛斯為例，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中占60%左右，是公司收入最主要的來(lái)源，并且貢獻(xiàn)了30％左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)。再往下，物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)又可以分為自建以及定制化兩種服務(wù)。

物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)部門(mén)開(kāi)發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶(hù)使用，從而取得租賃收入。以普洛斯為例，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中雖然只占了30％左右，但卻貢獻(xiàn)了50％以上的收益，是盈利性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)。

物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)的收益對(duì)于出租率和租金率的影響較為敏感。以普洛斯為例，在租金水平不變的情況下，出租率1%的變動(dòng)將對(duì)公司全年的稅前收益造成約510萬(wàn)美元的影響；而平均租金率每變動(dòng)10%，會(huì)使稅前利潤(rùn)波動(dòng)900萬(wàn)美元。因此，對(duì)物流地產(chǎn)商而言，穩(wěn)定的客戶(hù)群、強(qiáng)大的客戶(hù)黏性至關(guān)重要。

所以，物流地產(chǎn)商往往會(huì)提供收購(gòu)與回租服務(wù)，以提高自身服務(wù)水準(zhǔn)，同時(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)不斷增加的財(cái)務(wù)目標(biāo)。其操作過(guò)程為，地產(chǎn)公司將客戶(hù)目前擁有的物流設(shè)施購(gòu)買(mǎi)回來(lái)，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶(hù)，讓客戶(hù)繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。這種模式的益處在于，客戶(hù)（物流公司）可以削減對(duì)固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，因此大大提高了資產(chǎn)回報(bào)率，減少企業(yè)負(fù)債率。

地產(chǎn)基金管理

由于物流地產(chǎn)資金需求大，回收周期長(zhǎng)，因此借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國(guó)際上一貫?zāi)Ｊ?。以普洛斯為例，基金管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過(guò)向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)收購(gòu)或是向第三方收購(gòu)獲取地產(chǎn)。

通常普洛斯在基金管理平臺(tái)持股15%-50%左右，相當(dāng)于獲得一個(gè)2-7倍的股權(quán)資金杠桿。因此，基金管理部門(mén)的收入在主營(yíng)業(yè)務(wù)收人中雖然僅占了6％左右，卻貢獻(xiàn)了14％左右的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，成為普洛斯盈利性最強(qiáng)的業(yè)務(wù)，同時(shí)基金對(duì)于投資的回流使其成為資本循環(huán)中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來(lái)收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺(tái)，提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報(bào)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。這也是萬(wàn)科、黑石、KKR意圖在物流地產(chǎn)上采取的開(kāi)發(fā)方式。

自建服務(wù)。由物流地產(chǎn)商自行開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶(hù)使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。這種靈活機(jī)動(dòng)的租賃方式，使得客戶(hù)可以按照實(shí)際需要租用不同面積、不同位置的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，從而降低了客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

定制化服務(wù)。物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶(hù)的特定要求，為客戶(hù)選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿(mǎn)足客戶(hù)的定制化要求，建設(shè)與管理其專(zhuān)用的物流設(shè)施，以及后期為客戶(hù)提供便捷、高性?xún)r(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)”，提供的強(qiáng)大物流配送網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的整個(gè)流程，通過(guò)策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。其為阿迪達(dá)斯量身打造了國(guó)內(nèi)最大的單體庫(kù)作為中國(guó)的配送中心，極大的阿迪達(dá)斯提高了在華的物流運(yùn)營(yíng)效率和物流服務(wù)品質(zhì)。

以普洛斯為例的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

問(wèn)題四：物流地產(chǎn)的錢(qián)真那么好賺？

咦，有這么好賺的錢(qián)嗎，我不會(huì)破產(chǎn)吧？

在普洛斯的帶動(dòng)下，物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡。但蓬勃同時(shí)，讓人不免擔(dān)心以下的四點(diǎn)，容易讓土豪又吐又嚎：

首先是融資難。由于投資周期長(zhǎng)，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因?yàn)樗莵喼薜谝弧⑷虻谑姆康禺a(chǎn)基金管理公司，有全球的REITS融資通道。但國(guó)內(nèi)的學(xué)徒們，由于國(guó)內(nèi)的金融環(huán)境，即使財(cái)大氣粗如萬(wàn)科萬(wàn)通，其融資難度也遠(yuǎn)高于境外的普洛斯。

其次是拿地難。由于倉(cāng)儲(chǔ)物流對(duì)GDP貢獻(xiàn)不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地的不多。并且，在一二線(xiàn)城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會(huì)愈加困難。

第三是附加服務(wù)要求高。和所有做的好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個(gè)空間提供者，而是一個(gè)領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán)，可以對(duì)企業(yè)提供咨詢(xún)服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶(hù)提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。

最后是競(jìng)爭(zhēng)大。中國(guó)的物流地產(chǎn)目前已經(jīng)是絕對(duì)寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場(chǎng)占有率上，還是在融資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)水平上，都輕松甩中國(guó)企業(yè)十條街。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)局面下，本土企業(yè)想要出現(xiàn)后起之秀，任重而道遠(yuǎn)。