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11月10日，在萬科年終媒體見面會(huì)上，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭首度披露了萬科布局物流版圖的背后邏輯，他透露，中國每2個(gè)電商包裹中，就有1個(gè)與萬科有關(guān)，萬科攜手普洛斯致力于打造全球最大的物流地產(chǎn)平臺(tái)。

 

萬科集團(tuán)董事局主席郁亮帶領(lǐng)的新萬科正在加速轉(zhuǎn)型，這其中，物流和商業(yè)作為優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，地位已經(jīng)僅次于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。某種程度上，在物流等新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行探索，是萬科的未來導(dǎo)向。

 

張旭表示，物流好比城市的血管，是嫁接產(chǎn)業(yè)與老百姓的橋梁，“我們還是腳踏實(shí)地把每一個(gè)倉庫經(jīng)營好，服務(wù)做好，不僅服務(wù)于人，也服務(wù)于物。”

 

這也是郁亮一直在強(qiáng)調(diào)的城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的一部分。郁亮表示，不能再用傳統(tǒng)地產(chǎn)商的標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)價(jià)萬科，萬科做城市配套服務(wù)商，做的內(nèi)容就是要成為美好生活的場(chǎng)景師，從而匹配其城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略，“萬科從2012年開始提做城市配套服務(wù)商，究竟做得怎么樣？今天展示的在物流方面做的事情，顯示出萬科的努力。”

 

持續(xù)發(fā)力物流領(lǐng)域

 

3年前，郁亮和張旭一行人去美國考察，向美國華平投資集團(tuán)的負(fù)責(zé)人詢問：中國還有什么事業(yè)未來會(huì)蓬勃發(fā)展，而美國已經(jīng)經(jīng)歷過了？華平負(fù)責(zé)人的答案是物流，并且透露，華平已經(jīng)在布局。后來，郁亮等人詢問了凱雷、黑石等美國的知名投資集團(tuán)，他們的建議都是投資物流，認(rèn)為中國物流事業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間。

 

彼時(shí)，在中國物流倉儲(chǔ)行業(yè)獨(dú)占鰲頭的是普洛斯。2014年3月15日，萬科邀請(qǐng)普洛斯現(xiàn)任CEO梅志明到萬科總部講課。“梅志明講了物流的愿景，越聽我們?cè)脚d奮，他說中國物流才開始發(fā)展，未來還有2億平方米以上的倉庫需求，這是一片藍(lán)海。我們聽在心里，其實(shí)在想我們是不是也可以做一下？所以2015年正式啟動(dòng)。”張旭說。

 

2015年，萬科成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)。“當(dāng)時(shí)這個(gè)行業(yè)里面，從第一名到第十名都是外資企業(yè)，因?yàn)榇蠹叶加X得物流不賺錢，或者賺的沒有住宅多。”張旭表示，經(jīng)過2年多的布局，萬科更加理解了物流到底是什么——為老百姓構(gòu)筑美好生活的通路就是物流，它聯(lián)系著日常生活的每一部分，包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)，其最終目的是提高效率、節(jié)約成本。

 

3年前，萬科將普洛斯視為其探索物流地產(chǎn)的老師；3年后，萬科即將成為普洛斯的第一大股東。

 

今年7月14日，萬科、梅志明、厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成的中國財(cái)團(tuán)與普洛斯發(fā)布聯(lián)合公告稱，該財(cái)團(tuán)與普洛斯董事會(huì)已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達(dá)成一致，交易收購單價(jià)為每股3.38新加坡元（約16.67元人民幣），交易總價(jià)約為159億新加坡元（約784.41億元人民幣）。私有化一旦完成，萬科將以21.4%的投資比例成為普洛斯的第一大股東。

 

收購普洛斯，是萬科物流事業(yè)迄今為止最重大的突破。

 

今年以來，萬科在物流領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。10月12日，萬科A(31.600, 0.38, 1.22%)發(fā)布公告，子公司萬科產(chǎn)業(yè)園投資有限公司、珠海乾元晟投資發(fā)展合伙企業(yè)與江蘇省國際信托有限公司、寧波博裕物流有限公司、珠海飛虹壹號(hào)投資合伙企業(yè)擬共同投資設(shè)立一支專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金，該基金定名為珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙）。該物流地產(chǎn)投資基金的認(rèn)繳出資總額為60億元，合伙期限為10年，未來將投資境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，萬科A擬投資15億元。

 

萬科方面宣稱，投資該基金是基于公司物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮目前市場(chǎng)環(huán)境做出的決定，有助于公司借助外部合作方力量，加快在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

 

目標(biāo)：全球最大的物流地產(chǎn)平臺(tái)

 

在收購普洛斯之前，萬科物流地產(chǎn)已有“萬緯物流地產(chǎn)”這一品牌，總部在上海。

 

在9月召開的投資者電話會(huì)議上，萬科董秘朱旭介紹了萬科物流地產(chǎn)的詳細(xì)規(guī)模：今年1-9月，萬科新增物流項(xiàng)目23個(gè)，總面積165萬平方米。截至9月底萬科共進(jìn)入25個(gè)城市，新增41個(gè)物流項(xiàng)目，總面積313萬平方米，客戶主要來自快遞業(yè)和電商零售。

 

目前萬科私有化普洛斯的交易依然在進(jìn)行當(dāng)中，一旦達(dá)成，萬科的物流版圖十分清晰：萬緯物流地產(chǎn)+普洛斯。

 

張旭透露，截至11月上旬，萬科自有的物流倉儲(chǔ)總面積為500萬平方米，加上普洛斯的市場(chǎng)規(guī)模，和萬科有關(guān)的物流版圖將擴(kuò)大到近6000萬平方米，擁有超過500個(gè)現(xiàn)代化物流園區(qū)，服務(wù)超過800家優(yōu)質(zhì)客戶，占據(jù)中國物流行業(yè)60%的份額。

 

萬科的野心是攜手普洛斯成為全球第一的物流地產(chǎn)服務(wù)商，“物流這個(gè)事業(yè)肯定是網(wǎng)狀的事業(yè)，網(wǎng)狀的布局才能產(chǎn)生更大的效益，只有進(jìn)行全球布局也才能打造最大的效益。”張旭說。

 

這樣的規(guī)模，也讓萬科滲透到了每一個(gè)細(xì)分行業(yè)。張旭表示，以剛剛過去的“雙十一”為例，假設(shè)有10億件貨物發(fā)出，那么有5億件貨物是從和萬科有關(guān)的貨艙里發(fā)出的，這也意味著，中國有一半的包裹和萬科有關(guān)；東三省的每一個(gè)漢堡，都是從普洛斯的沈陽倉庫發(fā)出的；昆明、南寧和日喀則的倉庫租給了OFO小黃車……

 

對(duì)規(guī)模的追求是一方面。萬科在物流地產(chǎn)的布局，有自己的打法。

 

萬科希望建立完善成熟的現(xiàn)代化倉儲(chǔ)。此前中國超過95%的倉儲(chǔ)都是低標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)民倉，設(shè)施破舊、交通不便，缺乏消防措施，運(yùn)輸效率極低。張旭說，萬科對(duì)物流倉儲(chǔ)的要求是更安全、更科學(xué)、更集約，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化。

 

此外，萬科物流盡力提供全方位的增值服務(wù)。關(guān)愛客戶的員工是一方面，比如在每個(gè)物流倉庫里面都建設(shè)公寓，讓客戶的員工都住進(jìn)去，此外還配套了娛樂、運(yùn)動(dòng)設(shè)施。

 

張旭強(qiáng)調(diào)，做物流行業(yè)，很重要的一個(gè)理念是“科技提升效率”。對(duì)此，萬科倉庫和園區(qū)要求物流網(wǎng)鏈接到所有設(shè)施設(shè)備，打造信息服務(wù)平臺(tái)，客戶能夠?qū)崿F(xiàn)一鍵保修、在線跟蹤、移動(dòng)監(jiān)控等。

 

值得一提的是，萬科的物流平臺(tái)還能和萬科其他業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，這也是萬科物流的一大優(yōu)勢(shì)。這種協(xié)同效應(yīng)依托于萬科多年來積累的大量客戶構(gòu)成的生態(tài)圈。

 

例如，萬科27個(gè)購物中心都有屈臣氏的門店，屈臣氏的倉儲(chǔ)則是由普洛斯的西安倉庫負(fù)責(zé)，這就是萬科物流正在極力打造的“前店后倉”模式；此外，將來物流客戶入駐萬科的倉儲(chǔ)平臺(tái)，客戶員工則可以入駐萬科的長租公寓，這種“拎包擴(kuò)張”的模式已有實(shí)踐，萬科和順豐此前就簽署了類似的戰(zhàn)略協(xié)議。“我們希望未來是個(gè)更多生態(tài)可能的平臺(tái)。”張旭說。

 

物流行業(yè)具有低周轉(zhuǎn)、低回報(bào)的特點(diǎn)，對(duì)于外界十分關(guān)心的盈利問題，張旭也作出了回應(yīng)。

 

張旭表示，萬科物流要掙的是“因社會(huì)更高效”所釋放出來的錢，“大家講，做運(yùn)輸一件幾塊錢，倉庫每平方米可能就是幾毛甚至一塊錢，我們每天按幾分錢算，這個(gè)生意能做多大？其實(shí)可以做得很大，我們看好這個(gè)生意是因?yàn)槲覀兛春弥袊?jīng)濟(jì)和GDP的發(fā)展，商業(yè)平臺(tái)每年的銷售零售總額同比10%的增長，我們相信物流整個(gè)量是很大的，這是一個(gè)大生意。平臺(tái)給我們帶來了更多的生意和可能。我們靠什么創(chuàng)造價(jià)值呢？靠怎么樣幫客戶省錢，通過高效創(chuàng)造價(jià)值，我們?yōu)榭蛻裘渴∫环皱X就是我們創(chuàng)造的價(jià)值。”

 

他進(jìn)一步表示，萬科做的所有倉庫都不會(huì)賣掉，會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營下去。