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中國物流園區(qū)的發(fā)展將經(jīng)歷四個階段：初建期、成長期、成熟期和衰退期。從總體上說，各類物流園區(qū)在初建時應該注重提供其基本服務功能，在其成長期則應該發(fā)展其增值服務功能，而在其成熟期則應該注重其拓展服務功能的挖掘?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，而物流園區(qū)是現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)中的一種重要的新興產(chǎn)品。

中國物流園區(qū)的發(fā)展將經(jīng)歷四個階段：初建期、成長期、成熟期和衰退期。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國物流園區(qū)布局規(guī)劃與經(jīng)營模式分析報告》分析認為，從總體上說，各類物流園區(qū)在初建時應該注重提供其基本服務功能，在其成長期則應該發(fā)展其增值服務功能，而在其成熟期則應該注重其拓展服務功能的挖掘?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，而物流園區(qū)是現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)中的一種重要的新興產(chǎn)品。

轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)其主要服務功能是實現(xiàn)各種運輸方式之間的轉(zhuǎn)換，包括公路--鐵路、海--陸和空--陸等運輸方式之間的轉(zhuǎn)換，例如，依托港口規(guī)劃的港口物流園區(qū)和依托機場規(guī)劃的空港物流園區(qū)等。

初建期的贏利模式--開展大宗散貨的集疏，大宗貨物的倉儲、公路及公鐵中轉(zhuǎn)、集裝箱中轉(zhuǎn)、海鐵及公鐵聯(lián)運等。轉(zhuǎn)運型的物流園區(qū)一般規(guī)劃建設(shè)在交通便利的位置，它們一般處于兩種運輸方式相交匯的區(qū)位。因此，處于安建期的轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)應充分發(fā)揮這種優(yōu)越的地理和交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，在物流園區(qū)建設(shè)的初期應注重開展提供與貨物轉(zhuǎn)運有關(guān)的基本物流服務功能。

成長期的贏利模式--利用優(yōu)厚的地理位置條件，大力發(fā)展保稅物流等國際物流服務功能。由于轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)主要是依托港口、陸路口岸，因此與集裝箱運輸和海關(guān)監(jiān)管通道相結(jié)合的大型轉(zhuǎn)運樞紐，也稱為國際貨運樞紐型物流園區(qū)。其主要服務對象是國際物流，而保稅物流是國際物流的主要形式，因此，發(fā)展保稅物流是轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)在其成長期的一種可行的選擇。保稅物流主要是指保稅倉儲、保稅展示、出口加工、運輸配送、網(wǎng)上交易、報關(guān)通關(guān)、代理、自由貿(mào)易服務以及其他相配套的商務服務活動。

成熟期的贏利模式--提供物流一體化服務。物流一體化是指將原材料、半成品和產(chǎn)成品的生產(chǎn)、供應、銷售結(jié)合成有機整體，實現(xiàn)生產(chǎn)與流通的紐帶和促進關(guān)系。20世紀80-90年代，物流一體化被看作是企業(yè)與顧客、供應商相聯(lián)系的能力，它使用購買獲取、制造支持和實物配送等業(yè)務活動資源計劃和分配控制過程進行系統(tǒng)管理。

現(xiàn)代物流管理將供應商和用戶納入管理范圍，強調(diào)使用物流一體化來取得差別優(yōu)勢，從而利用物流的競爭力增加企業(yè)甚至整個供應鏈的靈活性。從某種意義上講，未來全球物流管理的概念發(fā)展到一個嶄新的階段，其關(guān)鍵是致力于原材料到用戶的整個過程中的商品流動的管理。因此，物流一體化所關(guān)注的焦點是商品整個過程的流動，而不是傳統(tǒng)觀念的物流服務功能分割或局部效率。轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)在其成熟期不應僅僅局限于大宗貨物的集散、集裝箱中轉(zhuǎn)和保稅倉儲及保稅展示等某幾個物流環(huán)節(jié)的優(yōu)化服務上，而應充分利用其入駐的大型航運企業(yè)、船代企業(yè)、貨運代理企業(yè)等長期開展國際物流和區(qū)域物流服務的優(yōu)勢和經(jīng)驗，通過注重引入物流服務集成商入駐園區(qū)，為國際物流和區(qū)域物流開展物流一體化服務。

儲存配送類型的物流園區(qū)是指以大規(guī)模的倉庫群為基礎(chǔ)，形成以存儲、配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區(qū)。

初建期的贏利模式--開發(fā)專業(yè)市場，然后拓展品牌特許經(jīng)營。計劃經(jīng)濟體制遺留下來的大量倉儲設(shè)施是存儲配送物流園區(qū)贏利的一筆不可多得的寶貴財富，在市場經(jīng)濟條件下，只需轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，將其改造成各具特色的"有形市場"，便可逐步發(fā)展成為一種現(xiàn)代化的物流園區(qū)，而且園區(qū)也可從這些市場交易中贏得較為豐厚的利潤。

存儲配送型物流園區(qū)初建時一般都有較大規(guī)模的倉儲面積，利用這些倉儲設(shè)施開辦專業(yè)交易市場，如鋼材交易市場、木材交易市場、建材交易市場等，依托這些專業(yè)交易市場所帶來的物流業(yè)務，就可以逐步做大做強物流園區(qū)。

成長期的贏利模式--以倉儲和運輸?shù)葘I(yè)服務優(yōu)勢切人供應鏈，重點為供應鏈中少數(shù)幾個重要客戶提供基本物流服務，并爭取形成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟和伙伴協(xié)作關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，逐步拓展其他增值物流服務功能。存儲配送型物流園區(qū)的入駐物流企業(yè)以儲運企業(yè)為主，這類物流企業(yè)在發(fā)展初期，其主營物流業(yè)務是倉儲，并輔之于運輸，由于其長期發(fā)展倉儲和運輸?shù)然疚锪鞣展δ埽?/div>