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7月19日，深圳南山集團旗下的兩家公司宣布合并——A股上市的南山控股宣布將通過換股的方式吸收合并B股上市的深圳赤灣石油基地股份有限公司（下稱深基地B）。

這次合并最大的意義是深基地B旗下的寶灣物流將借此登陸A股。根據(jù)計劃，即每1股深基地B股股票可以換得3.4663股南山控股股票，為此南山控股將發(fā)行接近8億股A股股票。在換股吸收合并之后，深基地B將終止上市并注銷法人資格，南山控股將承繼及承接深基地的全部資產(chǎn)及其他一切權(quán)利與義務(wù)。

寶灣物流是南山集團的全資子公司，從運營的面積來看，寶灣物流是中國本土最大的物流地產(chǎn)運營商。根據(jù)戴德梁行公布的數(shù)據(jù)，截至2015年底，寶灣物流園區(qū)投入運營的總建筑面積為135萬平方米，市場份額為6.6%，僅次于兩大國際物流巨頭普洛斯和嘉民。

寶灣物流2003年進入這個市場，截至2015年底在12個城市擁有園區(qū)，總面積135萬平方米，總體出租率為95%。此外，它還擁有7個園區(qū)在建，以及16個園區(qū)的項目儲備。如果這23個項目能按計劃完成，寶灣的建筑面積將翻兩倍，達到417萬平方米。

寶灣物流的業(yè)務(wù)增長迅速，而且盈利能力極強。從2013到2015年，寶灣的業(yè)務(wù)收入從3.42億元增加到4.84億元，復(fù)合增長率達19.07%，凈利潤從1.28億元增加到1.81億元，復(fù)合增長率達18.77%。

對于寶灣物流來說，進入A股無疑是獲得了更好的融資渠道。其母公司自從B股上市后，從來沒有通過配股和增發(fā)等股權(quán)方式融資，可以說B股基本喪失了正常的融資功能。

眾所周知，物流地產(chǎn)需要豐厚資本的支撐，在資本市場上，它的收益不高，但是足夠穩(wěn)定，這也是為什么眾多養(yǎng)老基金、保險資金和主權(quán)基金選擇物流地產(chǎn)作為投資標(biāo)的。

以物流地產(chǎn)之王普洛斯為例，除了通過股市融資，它的發(fā)展得益于地產(chǎn)基金。通過股權(quán)資金杠桿和負(fù)債，普洛斯可以將資本杠桿率放大到6-10倍。它的背后不僅站著幾乎全球最大的養(yǎng)老基金和主權(quán)財富基金，而且有各類投資機構(gòu)。

市場占比排名第二的嘉民背后則是加拿大養(yǎng)老基金，雙方合伙成立基金后，加拿大養(yǎng)老基金五次增資，總共達到了32億美元。在資本的支持下，嘉民也正在進行史上最大的擴張，嘉民中國區(qū)總裁黃偉告訴界面新聞記者，從2016年開始將每年增加80萬平方米物業(yè)，僅用兩年多的時間就能讓現(xiàn)有的物業(yè)面積翻倍。

萬科前董事會秘書譚華杰曾告訴界面新聞記者，物流地產(chǎn)的高門檻源自其對融資成本的需求，“物流地產(chǎn)的回報率不會很高，稅前的回報率也就8%，要扣營業(yè)稅、租金稅，可能回報率就只有7%。這就意味著你的融資成本一定要低于5%。”

進入A股后，融資渠道帶給寶灣的紅利馬上顯現(xiàn)，在完成合并后，南山控股將募集高達16.5億元的資金，根據(jù)其披露的信息，這筆資金將全部投入寶灣物流的8個項目，這一舉動起碼解決了這些項目一半的資金需求。

此外，在吞并掉深基地后，南山控股將成為母公司南山集團最主要的上市公司，而南山集團有大量的資產(chǎn)沒有注入上市公司，其中包括大量的土地儲備。根據(jù)其公司介紹，南山集團擁有深圳赤灣3.4平方公里土地，土地儲備上萬畝，開發(fā)物流地產(chǎn)的想象空間極大。

中國的現(xiàn)代物流地產(chǎn)市場高度集中，基本被十家公司瓜分，其中普洛斯擁有1280萬平方米的園區(qū)，超過其余九家的總和，市場占有率為62%。

盡管已經(jīng)有多年的發(fā)展，中國的物流地產(chǎn)市場仍然是一片巨大的藍(lán)海。根據(jù)發(fā)改委的數(shù)據(jù)，2005年至2015年，中國社會物流總費用中儲存費用由1萬億元增長至3.7萬億元，年復(fù)合增長率為13.32%。中國的物流倉儲設(shè)施達到了12.6億平方米，但是人均面積仍然只是美國的1/6，更重要的是，12.6億平方米的倉儲中，甲級物流設(shè)施僅有1.5%，現(xiàn)代物流設(shè)施處于稀缺的狀態(tài)。

作為中國物流地產(chǎn)3大運營商之一，寶灣借力資本市場的優(yōu)勢，旗下擬建或在建項目的融資將非常容易，建筑周期一旦縮短，將對最接近的對手嘉民形成追趕之勢，或許將給市場格局帶來極大的改變。