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萬(wàn)科已撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)公司，美國(guó)黑石集團(tuán)也是股東之一。
　　2015年6月4日，萬(wàn)科在發(fā)布5月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)，首次于公告中披露新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目用地情況，并稱(chēng)物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一。
　　萬(wàn)科品牌部人士日前向記者表示，公司未來(lái)將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及物流地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。目前公司已分別正式在貴陽(yáng)和武漢獲得兩個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　從王石到郁亮，從專(zhuān)注住宅到多元化探索。前者見(jiàn)證了一個(gè)企業(yè)的順利接棒，后者則是萬(wàn)科為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)作出的種種改變。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金時(shí)代已成過(guò)去的既定事實(shí)下，萬(wàn)科只能妥協(xié)。
　　“從專(zhuān)注住宅到多元化探索，萬(wàn)科的改變是迫不得已的，想或不想，它都必須改，”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，與零售、住宅、商業(yè)、物流、酒店等類(lèi)別進(jìn)行比較，物流地產(chǎn)是一個(gè)比較好的噱頭。用物流地產(chǎn)向政府拿地，拿地容易且成本較低。
　　時(shí)代周報(bào)記者多次致電萬(wàn)科董秘譚杰華詢(xún)問(wèn)物流地產(chǎn)具體事宜及萬(wàn)科后續(xù)拿地規(guī)劃，但截至發(fā)稿未獲得其回復(fù)。
　　物流“大蛋糕”
　　吃螃蟹的不止萬(wàn)科一家。
　　近些年，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，不僅有平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產(chǎn)，而且萬(wàn)科、綠地、越秀等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向。
　　多家房企紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)，則是看重電商的崛起等所帶來(lái)旺盛的物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間。
　　據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，截至2014年5月，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過(guò)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一，一線城市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金在未來(lái)15個(gè)季度還將繼續(xù)上漲。近兩年，我國(guó)電子商務(wù)的迅猛發(fā)展對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求形成直接的支撐。在電商物流對(duì)租賃需求的快速增加的背景下，物流倉(cāng)儲(chǔ)的市場(chǎng)需求量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。
　　這或許是萬(wàn)科看好物流地產(chǎn)的原因之一。而在易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，萬(wàn)科之所以能夠做物流地產(chǎn)，其自信是源于對(duì)土地開(kāi)發(fā)和資金回收的熟練程度。而且萬(wàn)科本身有比較大的社區(qū)項(xiàng)目，后續(xù)通過(guò)物流產(chǎn)業(yè)園能夠把全國(guó)各地的市場(chǎng)需求進(jìn)行串聯(lián)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住房銷(xiāo)售外的第二層次經(jīng)營(yíng)收入。
　　以萬(wàn)科進(jìn)駐的武漢為例，在14年早期的采訪中，戴德梁行董事楊良軍分析稱(chēng)，2013年到2015年，武漢將有239至286萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)庫(kù)投入使用。預(yù)計(jì)到2017年，武漢高標(biāo)庫(kù)凈租金將達(dá)到每平方米26.8元/月。戴德梁行在2015年4月發(fā)布的研究報(bào)告稱(chēng)，截至2014年年底，武漢高標(biāo)庫(kù)需求容量為1604萬(wàn)平方米，市場(chǎng)潛力巨大。
　　中國(guó)銀河證券分析師趙強(qiáng)指出，萬(wàn)科之所以會(huì)選擇武漢和貴陽(yáng)，因?yàn)檫@兩個(gè)城市的人口密度和物流需求顯著高于省內(nèi)其他城市。物流地塊地價(jià)相對(duì)便宜,按建筑面積計(jì)算的單價(jià)分別為297元(貴陽(yáng))和789元(武漢)。公司獲取的物流地產(chǎn)項(xiàng)目是先確定后期的運(yùn)營(yíng)單位后(招租之后)才去拿地,屬于定制的項(xiàng)目開(kāi)發(fā),盡管利潤(rùn)率低,但是風(fēng)險(xiǎn)很小。
　　值得注意的是，在公告中，萬(wàn)科進(jìn)入物流地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目—由北京萬(wàn)科主導(dǎo)的廊坊萬(wàn)莊生態(tài)新城項(xiàng)目卻不在萬(wàn)科給出的物流地產(chǎn)項(xiàng)目之列。
　　萬(wàn)莊生態(tài)新城項(xiàng)目位于廊坊市西北萬(wàn)莊新區(qū)，緊鄰京津塘和規(guī)劃京臺(tái)高速，距離北京中心50公里，新城規(guī)劃總面積80平方公里，是廊坊市建設(shè)生態(tài)、休閑、智能新城的核心地域。
　　在去年5月份廊坊控股與萬(wàn)科簽約儀式上，萬(wàn)科方面表示，希望將廊坊萬(wàn)莊生態(tài)新城項(xiàng)目作為集團(tuán)涉足物流地產(chǎn)的首批重點(diǎn)項(xiàng)目，借此迅速建立全國(guó)性的物流網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，打造萬(wàn)科品牌的城市服務(wù)商。
　　針對(duì)廊坊萬(wàn)莊生態(tài)新城項(xiàng)目不在披露的物流地產(chǎn)項(xiàng)目之列，萬(wàn)科相關(guān)人士對(duì)媒體表示，去年與河北廊坊的合作只是框架協(xié)議，目前可能只在集團(tuán)物流地產(chǎn)儲(chǔ)備資源的目錄中。
　　化重為輕的“黑石”
　　“這條新聞最大的亮點(diǎn)不是成立萬(wàn)科物流公司，而是美國(guó)黑石集團(tuán)也是股東之一”在克爾瑞研究中心分析師朱一鳴看來(lái)，物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。在成功引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬(wàn)科有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式。
　　去年10月，萬(wàn)科前高級(jí)副總裁肖莉便向媒體透露：“目前，國(guó)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購(gòu)行業(yè)的發(fā)展，萬(wàn)科認(rèn)為物流地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。未來(lái)，我們將引入黑石、凱雷等戰(zhàn)略投資伙伴。”
　　黑石集團(tuán)最早成立于1985年，以并購(gòu)業(yè)務(wù)起家，目前業(yè)務(wù)覆蓋私有股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)基金以及對(duì)沖基金、債務(wù)投資等諸多領(lǐng)域，資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)800億美元。已經(jīng)成為亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)最大買(mǎi)家的黑石集團(tuán)，如今更是對(duì)中國(guó)動(dòng)作頻頻；商業(yè)地產(chǎn)之外，物流地產(chǎn)是黑石在中國(guó)下一個(gè)重點(diǎn)培養(yǎng)對(duì)象。
　　此前，由黑石牽頭的基金財(cái)團(tuán)已與中國(guó)最大的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商之一的壽光物流園達(dá)成協(xié)議，將在壽光物流園香港上市之前，對(duì)其進(jìn)行大約6億美元的投資，占?jí)酃馕锪鲌@30%的股權(quán)。
　　最終促使萬(wàn)科選擇美國(guó)黑石基金作為戰(zhàn)略投資者，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，除了透過(guò)黑石有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式。借助其超前投資眼光和基金化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，更是凸顯萬(wàn)科雄心勃勃的擴(kuò)張計(jì)劃。
　　“通常一個(gè)物流項(xiàng)目的培育期在3-5年，如果按照行業(yè)10%的回報(bào)率，等到物流項(xiàng)目收回投資，需10年之久，這占用了企業(yè)較大的資金及精力。即使像萬(wàn)科這樣資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個(gè)物流項(xiàng)目，”朱一鳴認(rèn)為，物流地產(chǎn)屬于典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但在成功引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬(wàn)科便有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式：即萬(wàn)科開(kāi)發(fā)物流項(xiàng)目，由黑石收購(gòu)，進(jìn)行基金化運(yùn)作，萬(wàn)科保留項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)權(quán)，收取部分管理費(fèi)用，并坐享基金分紅，也即萬(wàn)科所謂的“小股操盤(pán)”模式。
　　要維持這家地產(chǎn)巨無(wú)霸正常運(yùn)轉(zhuǎn)，萬(wàn)科必須以可觀的土地儲(chǔ)備作為發(fā)展基礎(chǔ)。
　　時(shí)代周報(bào)記者翻閱萬(wàn)科年報(bào)，截至去年末，萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目41個(gè)，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約206萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約591萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)約4372元/平方米。與2013年相比，2014年萬(wàn)科的拿地規(guī)模明顯減少。其土地投資力度更是接近2008年的低點(diǎn)。
　　對(duì)于房企而言，土地就是糧草，沒(méi)有土地都是空話，這直接影響便是萬(wàn)科股價(jià)的持續(xù)走低。
　　中國(guó)中投證券稱(chēng)，5月份，萬(wàn)科新增4個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)權(quán)益建面120萬(wàn)平方米，樓面均價(jià)4596元/平方米。拿地權(quán)益金額55.3億元，環(huán)比4月增加了177%。前5月，萬(wàn)科累計(jì)新項(xiàng)目權(quán)益建面412萬(wàn)平方米，支付土地價(jià)款172億元，同比分別增長(zhǎng)34%和55%。這當(dāng)中，萬(wàn)科實(shí)際拿下的物流地產(chǎn)總用地面積已經(jīng)達(dá)到100萬(wàn)平方米左右。