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在經(jīng)歷了去年的轉(zhuǎn)型元年之后，萬科轉(zhuǎn)型的步子邁得似乎更為順暢了：多項業(yè)務(wù)邁過了從0到1的階段，正邁向從1到10的復(fù)制擴(kuò)張階段。
　　8月17日，在萬科2015年中期業(yè)績說明會上，萬科董事會秘書譚華杰介紹公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型時，明確提出了物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育營地、萬科驛未來幾年的發(fā)展路徑和戰(zhàn)略目標(biāo)。他給出了很多數(shù)字，比如物業(yè)服務(wù)面積要在3年內(nèi)擴(kuò)張到5億平方米，出租公寓萬科驛要到2017年提供15萬間房源……從這些數(shù)字來看，萬科要將這幾項業(yè)務(wù)打造成細(xì)分領(lǐng)域的龍頭。
　　萬科總裁郁亮還說：“萬億市值是我們的美好愿景，這里面，我們希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比一半以下，一半以上則來自新業(yè)務(wù)。”
　　而面對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤率普遍下滑的行業(yè)背景，萬科未來更傾向于以合作開發(fā)的方式“抱團(tuán)取暖”、分散風(fēng)險。
　　新業(yè)務(wù)將打造多個龍頭
　　萬科提轉(zhuǎn)型已有些時日，過往更多是面上的提及，這一次卻向外界透露了許多實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
　　首當(dāng)其沖的是物業(yè)服務(wù)，萬科物業(yè)在今年明確了市場化發(fā)展方向。
　　譚華杰介紹，萬科物業(yè)2015年主要目標(biāo)是要打造十個合作標(biāo)桿，今年可能會外接大概6000萬平米的項目，加上萬科體系約1800萬平米的項目，總共會增加7000~8000平米的面積。這相當(dāng)于在去年的基礎(chǔ)上翻倍，去年年底的物業(yè)管理面積是7000萬平方米。
　　明年，萬科物業(yè)會大規(guī)模市場擴(kuò)張，計劃用托管+收購方式，從外部接收大概1.2億平米的項目，把總量提高到3億平米，到2017年希望進(jìn)一步增長，托管外部約2億平方米。
　　“從今年開始(萬科物業(yè))用三年時間把面積由7000萬平方米提高到5億平方米，也就是三年增長6倍，這是一個非常野心勃勃的目標(biāo)。”譚華杰說。
　　郁亮則透露，今年年初曾專門赴加拿大參觀一家物業(yè)管理公司，這家公司管理北美4%的住宅，“這是我們的方向和標(biāo)桿，我們希望萬科物業(yè)未來也管理中國4%的住宅”。
　　其次是物流地產(chǎn)，譚華杰說這是萬科已確認(rèn)的主干業(yè)務(wù)，上半年已成立萬科物流地產(chǎn)公司，目前已正式獲取貴陽、武漢兩個項目。
　　據(jù)透露，萬科物流地產(chǎn)的目標(biāo)是到2018年獲取總建筑面積1600萬平方米(建成1000萬平方米)的項目，這樣的規(guī)模接近全國第一位。
　　萬科的出租公寓業(yè)務(wù)在今年也進(jìn)入了正式擴(kuò)張階段。其中萬科驛目前已開業(yè)和籌備的項目有9個，可提供近1萬間服務(wù)公寓，這個規(guī)模已經(jīng)接近行業(yè)最高水平。
　　“我們計劃到2017年能提供萬科驛15萬間，這將會是行業(yè)第二名到第十名的總和。”譚華杰說道。
　　不僅如此，萬科還將觸角伸向了教育領(lǐng)域，按照譚華杰的說法，萬科希望成為中國首席的素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)服務(wù)商。
　　據(jù)介紹，萬科教育營地業(yè)務(wù)包括四個方面：社區(qū)營地、城市營地、戶外營地以及全日制學(xué)校。今年在廣深已經(jīng)開業(yè)15家社區(qū)營地，今年年底有6個戶外營地營業(yè)。萬科計劃到2018年開發(fā)150個以上的社區(qū)營地，12個以上城市營地，12個戶外營地;戶外營地的接待人數(shù)超過20萬人次，成為國內(nèi)該項業(yè)務(wù)領(lǐng)跑者。
　　傳統(tǒng)業(yè)務(wù)抱團(tuán)取暖
　　一邊是新業(yè)務(wù)如火如荼的開展，一邊是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)增長空間的有限。
　　財報顯示，萬科上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長0.77%。
　　權(quán)益凈利潤增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于營收增速。對此，譚華杰表示，萬科今年一季度的凈利潤出現(xiàn)了較大下滑，到二季度才“扳回”狀態(tài)，達(dá)到了一個基本持平的狀態(tài)。
　　譚華杰進(jìn)一步解釋，導(dǎo)致今年一季度和今年上半年利潤增速明顯低于收入增速的原因是兩點(diǎn)：第一，去年一季度有很大的投資收益，但是今年同期相對來說投資收益要少很多。第二，今年上半年結(jié)算里面的權(quán)益比例比去年同期要低，也就是合作的程度要更深一些。合作比例上升和權(quán)益比例下降，這是符合萬科戰(zhàn)略導(dǎo)向，但確實(shí)會帶來利潤和收入增速上面會出現(xiàn)一個落差。
　　而郁亮表示，萬科未來還會加大合作的力度，原因何在?
　　“我們不會因為看到權(quán)益占比變化導(dǎo)致收入和利潤之間不太配比，下半年就不合作了。如果全資擁有，權(quán)益占比高，利潤是多一點(diǎn)，但是別忘了，現(xiàn)在一塊地，地價占比60%以上了，如果不把風(fēng)險分?jǐn)傄幌?，壓力會很大。合作是必然趨勢，是抱團(tuán)共同應(yīng)對市場波動的方法。”郁亮對《第一財經(jīng)日報》記者表示。
　　今年上半年的土地市場繼續(xù)量縮價漲。譚華杰給出的一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年14個主要城市住宅用地供應(yīng)下降了37%，成交下降了51%;而14個主要城市土地平均出讓地價同比上漲了42%，一線城市的地價占同期房價的比例高達(dá)60%，接近香港。
　　“從去年下半年開始，土地價格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價的漲幅，這是一個比較糟糕的事情，這意味著如果接下來房價不大漲的話，這些高價拿地的企業(yè)將會虧損。”譚華杰對當(dāng)前的形勢表示擔(dān)憂，他認(rèn)為這種非常高的地價實(shí)際上把行業(yè)推到進(jìn)退維谷的狀態(tài)，如果不買地，未來就會沒有地可以開發(fā);如果買地，可能就會面臨很高的經(jīng)營風(fēng)險。